Предыдущая публикация
Как рискует собственник жилья: 3 ситуации, о которых важно знать
Когда владеешь недвижимостью, кажется, что все под контролем. Но закон устроен сложнее: иногда права на жильё возникают не только у владельца. И если заранее не знать нюансы - можно столкнуться с неприятными сюрпризами при продаже, сдаче или разделе жилья.Разбираем три ситуации, где собственники чаще всего рискуют
1. Сдача квартиры и дети: что может сделать наниматель без вашего согласияМногие собственники уверены, что полностью контролируют состав жильцов.
Но есть исключения:
• Наниматель вправе вселить своих несовершеннолетних детей без согласия собственника (ст. 679 ГК РФ). Даже если в договоре написано «строго без детей» — этот пункт не сработает.
• Если у нанимателя есть временная регистрация, он может зарегистрировать ребенка на тот же срок. Ваше заявление для этого не нужно (п. 12 Правил регистрации).
Чем это грозит собственнику? • Наниматель вправе вселить своих несовершеннолетних детей без согласия собственника (ст. 679 ГК РФ). Даже если в договоре написано «строго без детей» — этот пункт не сработает.
• Если у нанимателя есть временная регистрация, он может зарегистрировать ребенка на тот же срок. Ваше заявление для этого не нужно (п. 12 Правил регистрации).
Выселить жильцов с детьми до истечения срока договора через суд крайне сложно (суды защищают интересы несовершеннолетних). Продать квартиру с зарегистрированными жильцами труднее — покупатели боятся обременений.Совет: Заключайте договор на срок до 11 месяцев без условия об автоматической пролонгации.
Почему это работает? Вы не можете запретить вселение детей, но вы можете ограничить срок их проживания. Когда договор закончится, закончится и легальное основание для проживания и регистрации. Вы сможете либо подписать новый договор, либо расстаться с жильцами без судов.
2. Изменения в составе семьи: бывшие члены семьи и их праваПри прекращении семейных отношений (разводе) бывший супруг теряет право пользования жильем, если квартира была куплена до брака или получена в дар (ст. 31 ЖК РФ). Казалось бы, собственник может выселить бывшего.
Но есть нюансы:
Дети — не «бывшие». Ребенок не может стать бывшим членом семьи. Даже после развода он сохраняет полное право жить в квартире родителя - собственника. Выписать его «в никуда» по суду практически невозможно.
«Отсрочка» выселения. Если у бывшего супруга нет своего жилья и денег, чтобы его снять, суд может разрешить ему жить в вашей квартире определенный срок (обычно от 3 месяцев до года).
«Жилищные алименты». Суд может не просто оставить бывшего супруга жить, но и обязать собственника обеспечить его другим жильем (снимать или купить), если с ним остаются общие дети.
Что это значит для покупателя такой квартиры? Если вы купите квартиру, где по решению суда временно проживает бывший супруг продавца, выселить его до истечения этого срока будет проблематично.
Совет: Перед сделкой требуйте адресную справку на квартиру и проверяйте наличие судебных споров по продавцу. Убедитесь, что на момент сделки в квартире никто не зарегистрирован и фактически не проживает. Дети — не «бывшие». Ребенок не может стать бывшим членом семьи. Даже после развода он сохраняет полное право жить в квартире родителя - собственника. Выписать его «в никуда» по суду практически невозможно. «Отсрочка» выселения. Если у бывшего супруга нет своего жилья и денег, чтобы его снять, суд может разрешить ему жить в вашей квартире определенный срок (обычно от 3 месяцев до года). «Жилищные алименты». Суд может не просто оставить бывшего супруга жить, но и обязать собственника обеспечить его другим жильем (снимать или купить), если с ним остаются общие дети.Что это значит для покупателя такой квартиры? Если вы купите квартиру, где по решению суда временно проживает бывший супруг продавца, выселить его до истечения этого срока будет проблематично.
3. Долевая собственность: можно ли контролировать, кому продадут долю?Для большинства этих действий не требуется разрешение других собственников - это право закреплено в ч. 2 ст. 246 ГК РФ.
Важные юридические нюансы:
1. Продажа: Только при продаже доли постороннему лицу действует право преимущественной покупки у других сособственников. Вы обязаны письменно уведомить их о цене и условиях.
2. Дарение: А вот для дарения согласие и уведомление других собственников не требуется.
Но есть два строгих ограничения по закону РФ:
• Обязательное нотариальное удостоверение: Любая сделка по отчуждению доли (продажа, дарение, мена, залог) должна быть удостоверена нотариусом. Исключение — продажа квартиры целиком всеми собственниками.
• Запрет микродолей: Нельзя продать или подарить долю, если в результате сделки на любого из собственников будет приходиться менее 6 кв. м общей площади жилья (ст. 30 ЖК РФ). Такая сделка не пройдет регистрацию в Росреестре.
Совет: Если в объекте несколько собственников, заранее фиксируйте договорённости — например, подписывайте соглашение о порядке пользования или выкупайте доли. Это поможет избежать появления нежелательных «долевиков» и споров в будущем.1. Продажа: Только при продаже доли постороннему лицу действует право преимущественной покупки у других сособственников. Вы обязаны письменно уведомить их о цене и условиях.
2. Дарение: А вот для дарения согласие и уведомление других собственников не требуется.
Но есть два строгих ограничения по закону РФ:• Обязательное нотариальное удостоверение: Любая сделка по отчуждению доли (продажа, дарение, мена, залог) должна быть удостоверена нотариусом. Исключение — продажа квартиры целиком всеми собственниками.
• Запрет микродолей: Нельзя продать или подарить долю, если в результате сделки на любого из собственников будет приходиться менее 6 кв. м общей площади жилья (ст. 30 ЖК РФ). Такая сделка не пройдет регистрацию в Росреестре.
Итог: Ваши риски в жильеСдача квартиры в найм, прекращение семейных отношений (развод) и долевая собственность могут неожиданно ограничить ваше право собственности и возможности распоряжаться жильём (продажа, выселение).
Совет: Если хотите избежать финансовых потерь, судебных споров и затягивания сделок, лучше консультироваться с профессионалом до подписания документов и до возникновения конфликта. Проверка правовой чистоты и грамотно составленные документы - это единственная гарантия, которая сэкономит вам время, деньги и нервы.В нашем агентстве работают грамотные юристы и эксперты по недвижимости, которые всегда смогут оперативно помочь в трудной ситуации, проверить чистоту сделки и составить юридически безопасный договор найма или купли-продажи.
Следующая публикация
Нет комментариев