❗❗❗Какие квартиры покупать опасно: свежие риски на основе судебной практики 2025 года

По итогам уходящего 2025 года судебная практика пополнилась новыми прецедентами, которые должны стать тревожным сигналом для покупателей жилья. На основе свежих решений Верховного и Московского городского судов разберем, покупка каких квартир сопряжена с повышенным риском и может привести к потере денег и жилья.
✅ 1. Квартира, проданная пожилым человеком в цепочке перепродаж
Суть риска: Даже если ваш непосредственный продавец молод и дееспособен, квартиру могут изъять, если в её истории была сделка с участием пожилого человека, не осознававшего своих действий или ставшего жертвой аферистов.
Пример из практики: ВС РФ рассмотрел дело, где у добросовестного покупателя истребовали квартиру после того, как выяснилось, что один из предыдущих собственников — пожилая женщина — была лишена жилья по поддельному паспорту. Ключевым моментом стало то, что нынешний владелец не проверил судебные решения по объекту, хотя в них уже содержалась информация о начавшемся споре (ВС РФ, № 18-КГ25-74-К4).
Вывод для покупателя: Тщательная проверка всей цепочки собственников, особенно если в ней фигурируют престарелые люди, — не просто формальность, а необходимость.
✅ 2. Квартира, недавно перешедшая по наследству
Суть риска: Ускоренная перепродажа унаследованной недвижимости — красный флаг. Высока вероятность оспаривания сделки другими наследниками, которые могут доказать, что наследственное дело было открыто с нарушениями или на основе поддельных документов.
Пример из практики: Квартира была унаследована в феврале, а в октябре того же года уже продана. Объявившаяся позднее законная наследница смогла доказать свои права, указав, что покупатель проигнорировал общедоступные сведения на сайте Федеральной нотариальной палаты, где было открыто её наследственное дело (ВС РФ, № 5-КГ25-82-К2). Квартира, скорее всего, будет возвращена истинной владелице.
Вывод для покупателя: Проверка нотариальных реестров на предмет открытых наследственных дел должна быть обязательным пунктом при покупке квартиры, сменившей владельца через наследство.
✅ 3. Единственное жилье одинокого пожилого продавца
Суть риска: Сделки, в которых продавец соответствует портрету «уязвимого» человека (одинок, в возрасте, продает единственную квартиру), крайне опасны. Если будет доказано, что он действовал под влиянием мошенников, добросовестность покупателя его не защитит.
Пример из практики: Как показало дело Долиной, даже невиновный покупатель может лишиться квартиры, если суд установит, что предыдущий собственник был введен в заблуждение или подвергся давлению. Тревожными сигналами в таких сделках часто являются спешка, значительная скидка и настаивание на расчете наличными (Мосгорсуд, № 33-35100/2025).
☝️Вывод для покупателя: Излишне выгодная, быстрая сделка с социально незащищенным продавцом — повод для максимальной юридической проверки.