Сергей Заводских [Кодекс Надежности]

Проверка квартиры — это не только документы и личность продавца. Критическая зона — деньги, за которые эту квартиру когда-то купили. Если текущий продавец сам приобретал объект, важно восстановить, как проходил расчёт. Кто фактически платил. С каких счетов. Есть ли в цепочке юридические лица. Соответствует ли источник средств реальной деятельности участников. Был случай: через 9,5 лет продажу признали недействительной. Причина — квартира изначально оплачивалась не покупателем, а через стороннюю компанию без понятной хозяйственной логики. Эта компания оказалась частью цепочки по выводу денег из строительного бизнеса, работавшего с государственными контрактами. Когда это вскрыли, признали, что актив куплен на средства с нарушениями, и всю цепочку сделок откатили. Ключевой момент: проблема в самой квартире. Проблема в происхождении денег. Если деньги «токсичные», это прикрепляется к объекту и тянется через всех следующих собственников. Что из этого следует на практике. Нужно поднимать не

Сегодня мы разберем, как недвижимость переходит в собственность от одного человека к другому. Это важно для тех, кто подбирает себе квартиру для покупки, чтобы понимать, какие вопросы стоит задавать продавцу, на что обращать внимание и как избежать возможных рисков. В обычной жизни люди часто говорят «он переписал квартиру на меня» или «ему отписали квартиру». Звучит понятно, но на деле такие слова ничего конкретного не объясняют. Квартиру нельзя просто «переписать». Не существует такого действия. Есть только передача права собственности, и она всегда оформляется через конкретную сделку. Это может быть продажа, дарение, обмен или другие варианты. В любом случае сначала заключается договор, затем переход права регистрируется в Росреестре. А еще квартиру нужно передать как физический объект. Можно передать, скажем, по передаточному акту после регистрации, а можно в день сделки, указав это в самом договоре. Поэтому фраза «переписал квартиру» скрывает главное — как именно она перешла к чел

Я часто сталкиваюсь с эмоциональными вопросами от потенциальных покупателей жилья: Почему, если со стороны продавца возникают какие-то проблемы после продажи квартиры, именно покупатель оказывается в проигрыше? Почему оспариваются сделки, и покупатель, который заплатил деньги, может лишиться и жилья, и денег? Почему предъявляют требования именно к покупателю, а не к продавцу? ❗️Здесь важно понять, что логика законов несколько сложнее, чем кажется. Законы должны защищать права людей, и в этом случае покупатель защищён, но как бы через цепочку: от начала до завершения сделки. Представим следующую ситуацию которая вполне успешно практикуется аферистами: Мошенники снимают квартиру в аренду у собственника. Собственник уехал из города, а мошенники подделывают документы и продают квартиру. Они выставляют «срочную» продажу, чтобы провести сделку быстро. Покупатель, не подозревая ничего, вселяется, делает ремонт и начинает наслаждаться новым жильем. Однако спустя время настоящий собственник за

Ко мне не раз обращались покупатели, которые сами нашли квартиру и говорили: «Квартира чистая, мы все узнали у продавца, она уже несколько лет в собственности, продавец сказал, что все сроки исковой давности вышли, рисков нет, поэтому бояться нечего». Логика обычно такая: на слуху часто вспоминается, что если срок исковой давности 3 года, то квартиру уже никто не заберет, и проверка особо не нужна. Продавец торопит, дал выписку из ЕГРН, и этого достаточно — проверять тут особо нечего. Действительно, скажем, даже если квартира 10 лет в собственности или даже больше, она автоматически становится безопасной? На самом деле, даже если пройти по поверхностным важным деталям, мы уже понимаем, что даже такая квартира может быть опасной. Я не раз говорил, что можно взять «чистую» квартиру и оформить её неправильно, подписать, не вникая составленные документы, и покупатель может получить проблемы, а порой даже судебные дела. Также важно грамотно проводить денежные расчёты, фиксировать факт оплат

До этого обучения у меня уже была практика работы с недвижимостью и опыт обучения в разных образовательных структурах. Но программа профессиональной переподготовки Высшая школа экономики по направлению «Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью» оказалась принципиально другим уровнем по глубине и структуре. Запрос на это обучение возник не как формальность. Работа с недвижимостью на уровне сделок неизбежно упирается в правовые риски, проверку объектов, структуру перехода прав и качество документов. Однако в наше непростое время становится недостаточно набранного практического опыта без системной юридической рамки. Ключевое отличие этой программы — не в наборе информации, а в способе передачи знаний. Это не классическое «обучение по лекциям», а работа через практические кейсы, разбор реальных сделок и логики принятия решений в юридически сложных ситуациях. Отдельный фактор — уровень преподавателей. Это действующие практики: адвокаты, юристы, кандидаты юридических наук, специалист

Сейчас у части российских состоятельных предпринимателей и инвесторов Таиланд действительно стал одним из самых понятных и удобных зарубежных рынков недвижимости. Однако важно формулировать это аккуратно: не потому, что Таиланд “самый выгодный во всём”, а потому что он хорошо совпал сразу с несколькими задачами инвестора — сохранить капитал, иметь “запасную базу” для жизни, получать аренду и при этом входить в рынок без чрезмерно сложной бюрократии. Помимо этого, остаётся пока лёгкий и недорогой вход в инвестиции, хорошее отношение к россиянам, развитие Таиланда, популярность туризма, а также климат, природа и море. Важно отметить, что сейчас на первый план выходит безопасность и резервное жильё, поскольку в других странах ситуация с надежностью и стабильностью изменилась. Иностранные инвесторы могут оформлять в собственность как квартиры в кондоминиумах, так и виллы в Таиланде, при этом есть четкие и понятные правила для всех сделок. Это делает процесс приобретения недвижимости более

Довольно часто во время поиска квартиры для покупки продавцы уверяют покупателей: «У нас чистая квартира, мы, когда сами ее покупали, все проверили». Однако когда я запрашиваю результаты такой проверки, выясняется, что это была лишь поверхностная оценка по общедоступным данным, а не глубокая профессиональная экспертиза. Не редко покупатели ориентируются на формулировку: «квартира проверена». Проверка может быть от банка, от юридической компании, от онлайн-сервиса или частного специалиста. Но ключевой вопрос не в том, кто проверял. Вопрос — насколько глубоко это было сделано. В этой статье я предоставил разбор двух реальных форматов проверки одной и той же квартиры. В первом случае — типовая проверка. Формат, который могут выдавать банки, юридические компании и различные онлайн-сервисы. PDF на 2–3 страницы. По сути — сжатый отчет. Во втором случае — работа эксперта по безопасности сделки: — правовое заключение на ~9 страниц — отдельный подробный отчет по истории квартиры и рискам — па

Проверка квартиры через интернет кажется логичным и удобным шагом. Есть десятки сервисов и сайтов, которые собирают данные из открытых источников и формируют некий “отчёт”. Возникает ощущение, что этого достаточно для принятия решения. На практике это не так. Все подобные сервисы работают с открытыми данными. Это сайты судов, база судебных приставов, сведения о банкротствах, отдельные разделы Росреестра, реестры наследственных дел и доверенностей. Они действительно могут дать часть информации, но не решают задачу проверки в целом. Например, на сайте Росреестра в разделе справочной информации объекта недвижимости можно увидеть наличие обременения. Но данные там могут обновляться с задержкой. Обременение уже снято, а в базе оно ещё отображается. Или наоборот — в базе всё “чисто”, а в реальности ограничения уже наложены. В результате человек либо зря пугается, либо, что хуже, принимает неверное решение и заходит в сделку. Открытые источники не дают полной картины. Они не показывают детали

Покупка квартиры — это серьёзный шаг, и каждый опытный специалист по недвижимости знает, что важно не только найти идеальный вариант, но и избежать скрытых рисков, которые могут появиться даже на стадии предварительного изучения. Именно поэтому на сегодняшнем рынке приходится нередко отказываться от квартир до внесения аванса и до самой проверки документов. В одной из моих предыдущих статей я уже рассказывал историю, которая наглядно демонстрирует, почему важно обращать внимание на детали даже до внесения аванса. Мы с клиентом подбирали квартиру, и среди нескольких вариантов остановились на одной, которая казалась подходящей. Однако продавец с самого начала показал явные признаки торопливой продажи: он не мог определиться, покупает ли он новостройку, квартиру в соседнем подъезде или в другом доме. Это сразу же вызвало у меня настороженность. Дальше выяснилось, что продавец был в сложной ситуации: его бывшая жена угрожала забрать половину квартиры, так как она была приватизирована в их