Сергей Заводских [Кодекс Надежности]

В сегменте жилой недвижимости низкой и средней ценовой категории обычно используются довольно простые способы авансирования квартиры. Чаще всего заключаются авансовые соглашения, вносятся небольшие авансы или обеспечительные платежи. Иногда используется задаток, но это происходит не так часто. Однако ситуация меняется, когда мы переходим в сегмент более дорогой недвижимости — условно от 50 млн рублей и выше. Здесь условия для покупателя заметно ужесточаются. Продавцы нередко требуют крупные задатки, а сами условия внесения задатка становятся гораздо сложнее. Например, собственник может не предоставлять полный пакет документов на объект даже на встрече по задатку, обещая передать документы только после внесения денег. Почему так происходит? Дело в том, что у дорогих объектов недвижимости, особенно у коммерческой недвижимости, пакет документов может быть очень большим. Его подготовка требует значительных ресурсов: необходимо собрать техническую документацию, заказать выписки, восстанови

Это третья статья из серии о том, почему сопровождение сделок с недвижимостью может стоить по-разному. Если вы пропустили предыдущие материалы, можно начать с них: Первая часть: Почему сопровождение сделок с недвижимостью стоит по-разному. Вторая часть: Как на самом деле проходят сделки в дешёвом и среднем сегменте недвижимости. В них мы разобрали, почему цена сопровождения зависит не только от стоимости квартиры, но и от сложности сделки, уровня рисков и подхода покупателя. Теперь поговорим о другом вопросе: почему сделки с дорогой недвижимостью требуют совсем другого уровня экспертизы. Когда речь идёт о дорогой недвижимости — например, объектах стоимостью в сотни миллионов рублей и выше — меняется практически всё. Становится больше участников сделки, усложняются финансовые расчёты, возрастает размер задатков. Ошибка в документах может стоить уже не десятков тысяч рублей, а миллионов. Например, неправильно составленный предварительный договор может привести к потере задатка. Если з

В предыдущей статье я объяснял, почему сопровождение сделок с недвижимостью может стоить по-разному. Если вы её пропустили, можете сначала прочитать первую часть: «Почему сопровождение сделок с недвижимостью стоит по-разному». В ней мы разобрали главный принцип: цена услуг зависит не столько от стоимости квартиры, сколько от сложности сделки и уровня рисков. Теперь давайте посмотрим, как сделки реально проходят на практике в разных ценовых сегментах. Потому что теория и реальность рынка часто отличаются. Если посмотреть на рынок недорогой недвижимости, можно заметить одну интересную особенность. Очень многие сделки там проходят максимально просто. Обычно это выглядит примерно так: · покупатель находит объявление · связывается с продавцом · скачивает шаблон договора из интернета или получает его от агента · подписывает документы · переводит деньги или передает их напрямую на сделке до регистрации · приемка квартиры может проходить как сразу в день сделки, так и после регистрации И на э

Когда люди сравнивают стоимость сопровождения сделок с дешёвой и дорогой недвижимостью, у них часто возникает вполне логичный вопрос. Почему услуги стоят по-разному? На первый взгляд кажется, что проверка квартиры за 5 миллионов и за 100 миллионов — это одна и та же работа. Документы те же, выписки из реестров те же, договоры выглядят похожими. Поэтому создаётся впечатление, что и стоимость сопровождения должна быть примерно одинаковой. Но на практике всё устроено иначе. Сделки с недвижимостью могут отличаться друг от друга гораздо сильнее, чем кажется на первый взгляд. И чем дороже объект, тем выше цена возможной ошибки. Именно это и влияет на стоимость сопровождения. Любая сделка с недвижимостью — это система рисков. Иногда они минимальны. Иногда могут стоить очень дорого. Если покупатель приобретает квартиру за 3–5 миллионов рублей, то даже серьёзная ошибка в большинстве случаев не приводит к катастрофическим финансовым последствиям. Но когда речь идёт об объекте стоимостью 100 мил

Многие продавцы недвижимости уверены: главные риски в сделке несёт покупатель. Покупатель боится мошенников, скрытых собственников, проблем с документами. Поэтому он проверяет квартиру, заказывает выписки, иногда нанимает юриста. А продавец часто думает, что для него всё гораздо проще: подписал договор, получил деньги — и на этом история закончена. Иногда после сделки покупатель может предъявить продавцу претензии и даже обратиться в суд. И в некоторых случаях покупатели действительно пытаются уменьшить покупную стоимость квартиры, взыскав часть денег обратно. И таких ситуаций становится всё больше. Почему это происходит Рынок недвижимости постепенно меняется. Если раньше большинство людей ориентировались на простую логику — «подписали договор, значит всё окончательно», — то сегодня покупатели стали намного грамотнее. Они изучают практику, консультируются с юристами, работают с адвокатами. И если после покупки обнаруживаются проблемы с квартирой, некоторые покупатели пытаются взыскать

Многие участники сделок, которые самостоятельно проводят сделки с недвижимостью, часто используют шаблоны договоров купли-продажи или скачивают их из интернета. На первый взгляд это кажется простым решением: взять готовый договор, заполнить данные сторон и подать документы на регистрацию. Однако на практике именно такие шаблонные договоры нередко становятся причиной приостановки государственной регистрации в Росреестре. На самом деле причин для приостановки может быть десятки. Иногда это серьёзные юридические ошибки, но нередко — банальные технические детали, на которые стороны просто не обратили внимания. Приостановка регистрации — это не просто задержка до 3 месяцев. В некоторых случаях она может привести к серьёзным последствиям для всех участников сделки. Особенно сложной ситуация становится при альтернативных сделках, когда одновременно продаётся и покупается несколько объектов недвижимости. В такой схеме может возникнуть ситуация, когда: • часть квартир в цепочке уже зарегистриро

В последние годы всё чаще можно услышать вопрос: есть ли риски при покупке квартиры с торгов? Обычно речь идёт о продаже имущества в рамках банкротства должника или реализации залоговой недвижимости — например, если собственник перестал платить ипотеку, и объект выставили на торги. У многих покупателей возникает логичная мысль: если имущество продаётся официально, через установленную законом процедуру, значит, объект уже прошёл проверки и считается юридически чистым. Кажется, что государственная или судебная процедура сама по себе является гарантией безопасности. Однако здесь важно понимать ключевую вещь: торги — это способ продажи, а не гарантия юридической чистоты. Процедура направлена на реализацию имущества должника и расчёты с кредиторами. Она не ставит своей задачей защиту интересов будущего покупателя на вторичном рынке. Даже после проведения торгов сделка может быть оспорена, если в процедуре были допущены нарушения: – ошибки в публикациях; – нарушение сроков извещения; – некор

Срок исковой давности — один из самых популярных вопросов у покупателей недвижимости. Особенно у тех, кто: · планирует страховать титул, · покупает дорогой объект, · хочет понимать, «когда можно будет спать спокойно». Чаще всего люди слышали, что срок исковой давности — 3 года. И это логично: об этом говорится в ст. 196 ГК РФ. Но там же указано: «Срок исковой давности не может превышать десять лет…» И тут возникает вопрос: так всё-таки 3 года или 10 лет? Ответ — всё зависит от вида требований. Трёхлетний срок — это общий срок, но существует множество специальных сроков, которые работают иначе. Тема глубокая, поэтому приведу только ключевые примеры — именно в контексте покупки квартиры. Есть понятие ничтожной сделки — это сделка, которая изначально противоречит закону и является недействительной с момента её совершения. Пример: · Сделка «для вида» (мнимая). Должник, скрывая имущество от кредиторов, «продает» квартиру родственнику. Формально договор есть, но фактически документов об опла

Последние месяцы вокруг рынка недвижимости много тревожных разговоров. Закрываются цементные заводы. Крупный застройщик просит господдержку. Запуск новых проектов падает. Разбираемся спокойно, по фактам. Да, строят меньше. По данным ДОМ.РФ, в 2025 году начато строительство 41,3 млн кв. м жилья — это примерно на 12% меньше, чем годом ранее. В Москве запуск новых проектов упал почти на 29%. Причины понятные: · высокая ключевая ставка, · сворачивание массовой льготной ипотеки, · удорожание кредитов для девелоперов, · общая осторожность бизнеса. Но важно понимать: снижается запуск новых проектов, а не объем уже построенного жилья. Это влияет на рынок с лагом 1,5–2 года. Крупный производитель цемента — Цемрос — сообщил о временной остановке нескольких предприятий. Спрос на цемент в 2025 году снизился примерно на 9%. Рынок потерял около 6 млн тонн потребления. Но при этом: · мощностей в стране более 80 млн тонн, · фактическое потребление — 60–67 млн тонн. То есть проблема не в нехватке прои

11 ноября 2025 года в Москве прошёл закрытый профессиональный круглый стол, который неожиданно стал тревожным сигналом для всего рынка недвижимости. За одним столом оказались: — депутаты Государственной думы — руководство следственных подразделений МВД — представители Росреестра — Федеральная нотариальная палата — крупнейшие банки — судебно-психиатрические эксперты — практикующие юристы Это был не «разговор специалистов между собой». Это была попытка государства ответить на вопрос: почему добросовестный покупатель может лишиться квартиры после сделки? Речь идёт о так называемых «ведомых продавцах». Схема выглядит пугающе просто: Человек продаёт квартиру. Подписывает договор. Проходит регистрацию. Получает деньги. А затем в суде выясняется: в момент сделки он находился под влиянием мошенников. Важно понимать — это не обязательно психическое заболевание. Не обязательно признанная недееспособность. Это может быть: · давление и запугивание · «участие в спецоперации» · убеждение, что деньги