Фильтр
ВсёУвлечения
58295776772256

Mirafortis

Максим Семёнов

Максим Семёнов

Maxim Semenov: "7 грехов риэлтора.😈😈😈 Забавно, сам работаю в этом бизнесе, но многих коллег просто не выношу. И как коллегу, но больше как клиента меня раздражает вот что: 😈Подробная презентация дома. Не знаю почему, но многие итальянцы считают своим долгом провести клиента через все комнаты и подробно рассказать: «Вот это спальня, а вот это туалет.» Ну да, ну да, сам бы я не догадался. Чувствуешь себя идиотом.🤦🏻‍♂️ 😈Хвалебные песнопения. Даже если тебе показывают полное 💩, говорят: «Какой прекрасный дом, какой прекрасный вид!» И далее по списку. Ну скажи ты прямо, дом не очень, зато цена хорошая и назови пару объективных плюсов. Не-не, только приукрасить, только хардкор!🤬 😈Манипуляции и блеф. «Ой вы знаете, этот дом до вас только что смотрели, уже хотят купить, так что давайте быстрее, а то уйдет!» Да-да, уже бегу деньги переводить. Сложно представить, чтобы кто-то действительно пошел на поводу. Строить на этом стратегию продажи глупо. 😈Компенсация профессионализма. Вот не знаю почему, но некоторые коллеги думают, что чем дороже часы и украшения на них - тем выглядят они профессиональней. Был случай когда коллега пришел на показ аж в двух часах - на каждой руке.😂😂😂 Я проявил большую выдержку чтобы его не подколоть. Еле сдержался. 🤫🤫 😈Соврать, чтобы престиж не уронить. Клиент задает вопрос, ну скажи ты: «Не знаю, уточню, вернусь к вам.» Не-не, лучше соврать, так покажется что ты хорошо разбираешься в вопросе.😎😎 Глупо. Я ведь все равно узнаю. 😈Безграничные возможности. «Второй этаж можно построить, соседский участок купить без проблем, вертолётную площадку, космодром! 🚀🚀🚀Вы только пожалуйста купите!» Многие думают, что это работает, потому что клиенты «одноразовые». Но это не так. 😈 Навязывание своих идей. Часто агент думает что его скудное представление о прекрасном подойдет клиенту: «Вот здесь полочки прибить, здесь пианину поставить, купола на крышу приделать - будет ляпота!!!»🤦🏻‍♂️🤦🏻‍♂️🤦🏻‍♂️ Вот скажите это меня одного бомбит потому что проф деформация или у всех так? Что я еще забыл?"
www.instagram.com
0 комментариев
1 раз поделились
1 класс
  • Класс
58295776772256

Mirafortis

Максим Семёнов

Максим Семёнов

Maxim Semenov: "Как искать недвижимость в Италии? Казалось бы банальный вопрос, однако, тот, кто пробовал, сталкивался с рядом проблем: ❌Можно попробовать посмотреть на российских порталах (приан, транио, хоумзоверсиз и тд) - но неприятность в том, что вы видите только небольшую часть объявлений, из них минимум половина уже не актуальны. ❌Можно также поискать на итальянских порталах (иммобилиаре, каза, идеалиста и тд) - это уже лучше потому что вы увидите около 80% рынка и большинство предложений актуальные. Но есть проблема: итальянский рынок недвижимости очень фрагментирован, вам придется контактировать с несколькими десятками агентств, большинство из которых не говорят по английски. Также почти все не имеют опыта работы с иностранцами (разъяснения юр. тонкостей, перевод документов, особенности платежей из-за рубежа и прочее). ✅Поэтому в самом начале работы я понял что действовать мы будем по другому: 💯Мы даем полный спектр предложений на рынке (итальянские порталы, закрытые предложения, которые не публикуются, аукционы и, когда уже ясна микролокация - предложения о продаже даже тем, кто продавать пока не думал) 🇷🇺Полное сопровождение на русском языке, включая все документы, которые вы подписываете. Разъяснение юридических и финансовых формальностей сделки. 💫Сопровождение по сопутствующим вопросам: иммиграция, налоги, счет в банке (с улицы просто так его не откроют), получение необходимого налогового номера, сопровождение в ремонте и еще миллион и маленькая тележка разных вопросов.📋📋📋"
www.instagram.com
0 комментариев
1 раз поделились
1 класс
  • Класс
58295776772256

Mirafortis

Максим Семёнов

Максим Семёнов

Maxim Semenov: "Кондоминиальные особенности.🏢🏢🏢 Купили вы, к примеру, квартиру чтобы сдавать в краткосрочную аренду для туристов. Через полгода успешного получения дохода приходит вам письмо от администратора кондоминиума о том, что нужно это прекратить, а не то случатся всякие юридические неприятности.😳😳😳 Обидно, правда? Чтобы избежать подобных сюрпризов мы очень тщательно проверяем квартиры или даже виллы, где есть общая собственность с соседями и кондоминиум. ❗️По закону в Италии, если собственников больше 8 и есть общая территория - нужно учреждать кондоминиум. ❗️У каждого кондоминиума есть регламент: условия совместного проживания и как раз, например, запрет краткосрочной аренды. Их надо прочитать перед покупкой, согласны? ❗️У кондоминиума есть обязательно администратор, собрания жильцов, протоколы совместных решений (например договорились крышу ремонтировать) и отчеты о расходах каждый год.💶💶💶 ❗️Именно отчеты о расходах за последние 2 или лучше 3 года мы и смотрим чтобы реально оценить сколько придется платить в год за содержание общей территории. 🍒Ну и вишенка на торте - к нотариальному акту покупки мы требуем чтобы продавец сделал свежую справку об отсутствии задолженности. Ведь на покупателя по закону может перейти до 2х лет задолженности прошлого владельца. 🧐🧐🧐"
www.instagram.com
0 комментариев
2 раза поделились
0 классов
  • Класс
58295776772256

Mirafortis

Максим Семёнов

Максим Семёнов

Maxim Semenov: "Как устроен арендный контракт в Италии? Ну как? Договорились о цене, сроках аренды - и по рукам.🤝🤝🤝 Не тут-то было. Арендные контракты в Италии жестко регулируются гражданским кодексом и законами: ❗️Стандартный контракт жилой аренды заключается на 8 лет, владелец может расторгнуть контракт только через 4 года и только по строго прописанным причинам. ❗️Арендная плата не меняется первые 4 года, возможна лишь индексация на официальный процент инфляции. При упрощенном налоговом режиме нет и этого. ❗️В случае неуплаты выселить жильца просто так не получится - необходимо пройти официальную процедуру (sfratto esecutivo), которая сейчас упростилась и занимает около 3 месяцев вместо нескольких лет, как это было ранее. ❓К чему это все? Дело в том, что законодательство в Италии часто встает на сторону так называемой «слабой стороны» - в данном случае это арендатор."
www.instagram.com
0 комментариев
2 раза поделились
1 класс
  • Класс
58295776772256

Mirafortis

Максим Семёнов

Максим Семёнов

Maxim Semenov: "Ресторанные детали.🍽🍽🍽 Как в Италии вкусно и разнообразно - просто не описать.💥💥💥 Нужно приехать и попробовать. Особенно не на туристических маршрутах а в маленьких ресторанчиках. Поражает разнообразие: проехав 200 км, ты попадаешь в другую реальность со своими блюдами и особенностями. Хотя есть несколько общих правил: 🤵🏻Рестораны в основном работают с 12 до 15 и с 19 до 23 - если вы не успели на обед, то придется ждать. 24 часового формата заведений как в Москве тут нет. 🤵🏻Итальянцы очень редко оставляют чаевые. Хотя рестораны уже закладывают обслуживание в цену. Если вы видите в чеке “coperto” - не удивляйтесь, это не ошибка. 🤵🏻Как правило хозяин ресторана сам находится на месте. Даже если это звездный шеф. Его графику не позавидуешь: рестораны закрыты всего один день в неделю (чаще понедельник или среда). Эдакие герои ресторанного труда.💪🏻💪🏻💪🏻 С несколькими знаком лично - восхищаюсь!"
www.instagram.com
0 комментариев
2 раза поделились
1 класс
  • Класс
58295776772256

Mirafortis

Максим Семёнов

Максим Семёнов

Maxim Semenov: "Налоги при покупке недвижимости в Италии.💶💶💶 Налоги, налоги - без них никуда.🤷🏻‍♂️ Давайте разбираться: 💰НДС - ставка 4, 10 или 22% в зависимости от того оформляете прописку или нет. 22% начисляется если жилье люксового сегмента. 💰Регистрационный сбор. 2 или 9% от кадастровой стоимости в зависимости от прописки. Кадастровая стоимость обычно значительно ниже рыночной. 💰Кадастровый и ипотечный сборы. Варьируются от 50 евро каждый до 2% от кадастровой стоимости в зависимости от ситуации. Если к этому добавить гонорар нотариуса, присяжного переводчика (он необходим для иностранцев) и комиссию агента - вы получите общие расходы при покупке👨🏻‍🎓👨🏻‍🎓👨🏻‍🎓"
www.instagram.com
0 комментариев
2 раза поделились
0 классов
  • Класс
58295776772256

Mirafortis

Максим Семёнов

Максим Семёнов

Maxim Semenov: "Владение авто в Италии.🚘🚘🚘 Италия - прекрасная страна, чтобы путешествовать на машине - все относительно недалеко и оочень красиво.🏞🏞🏞 Однако, нужно иметь ввиду несколько особенностей. 1. Если у вас есть ВНЖ, иметь машину с номерами другого государства и перемещаться на ней в Италии нельзя. В моей практике такие ситуации заканчивались либо штрафом, либо конфискацией с предъявлением уголовного обвинения в контрабанде. 😳😳 Вряд ли это вам нужно. 2. Российские права действуют только год с начала прописки в Италии. Нужно сдавать экзамены и получать итальянские. Гражданам Украины проще - несколько лет назад ввели возможность конвертации. 3. Автомобильный налог резко возрастает для авто свыше 251 лс. Одни из самых красивых маршрутов для путешествий это, пожалуй, Доломитовые Альпы, Амальфитанское побережье, холмы Кьянти, маршруты вокруг озер Гарда, Комо и Маджоре.🌟🌟🌟"
www.instagram.com
0 комментариев
1 раз поделились
1 класс
  • Класс
58295776772256

Mirafortis

Максим Семёнов

Максим Семёнов

Maxim Semenov: "Агентство недвижимости. Остерегайтесь подделок.‼️ Эта сфера бизнеса манит многих своей кажущейся простотой. Ну что там такого? Нашел дом по объявлению, показал клиенту - и дело в шляпе.🤦🏻‍♂️🤦🏻‍♂️🤦🏻‍♂️ За 6 лет я их видел всяких: 🤷🏻‍♂️Вот живу я в Италии, ничего не делаю - почему бы недвижимость не попродавать? 🤷🏻‍♀️Ну, к примеру, вожу экскурсии - тоже вроде бы в недвижимости разбираюсь! 🤷🏻Помогаю с переездом - тоже недвижимость как бы часть услуги. Дело в том, что поиск самого объекта - это только часть работы настоящего агента. Анализ документов собственности и история объекта, проверка на обременения и несоответствие, подготовка к торгу и сам торг, юридическая структура сделки и составление документов с четкими правами о обязанностями сторон - вот несколько граней подводной части айсберга. В Италии деятельность агента лицензируются, страхуется и не совместима по закону с любой другой деятельностью. За работу без лицензии предусмотрен штраф 20 тыс евро, за повторные нарушения - вплоть до пожизненного запрета на эту деятельность.❌❌❌ И дело не в том, что такие «агенты» - плохие люди и обманщики. Нет, часто это очень хорошие и добросовестные люди. Но, если вы потеряли скажем 1 млн евро из-за ошибки такого человека, его личные качества отойдут на второй план, не так ли? 🧐🧐🧐"
www.instagram.com
0 комментариев
1 раз поделились
1 класс
  • Класс
58295776772256

Mirafortis

Максим Семёнов

Максим Семёнов

Maxim Semenov: "Покупка жилья с неузаконенными изменениями. А что, так можно было?😳😳 Можно, только осторожно.🧐🧐 Строительные изменения бывают разной степени: 👷🏻‍♂️Небольшие - изменили расположение комнат, перенесли вход, если он не является частью видимого фасада 👷🏻‍♂️Существенные - достроили этаж, новое здание на участке, изменение исторического фасада и тп. Оформляются они по-разному. Небольшие изменения можно согласовать в градостроительном отделе в муниципалитете заплатив сборы и штрафы.📃📃 Со структурными изменениями сложнее. Просто так в муниципалитете их не узаконить. Нужно ждать строительной амнистии (condono edilizio), которая выходит раз в несколько лет. Если нарушения вписываются в рамки амнистии - их также можно узаконить опять же заплатив штрафы и сборы. ‼️Некоторые изменения легитимизировать не получится - придется разрушать/приводить в первичный вид в 60-90 дней по требованию муниципалитета. 🖋🖋Не все нотариусы берутся за такие акты, хотя законодательно это не запрещено. Нужно обязательно предоставить квитанции об уплате гос сборов до акта купли продажи. Откуда я знаю: закрывали и такие сделки тоже.😎😎😎"
www.instagram.com
0 комментариев
1 раз поделились
1 класс
  • Класс
загрузка
Показать ещё